Comment fonctionne une société civile de patrimoine ?

A la constitution, les associés ont apporté à la société soit des espèces, soit des biens en nature (des immeubles dans le cas des sociétés civiles immobilières, des titres et valeurs mobilières dans le cas des sociétés civiles de portefeuille). Les associés ont alors reçu des parts sociales émises par la société, en proportion de leurs apports.

Les parts sociales donnent droit à des prérogatives pécuniaires (droit aux bénéfices et au boni de liquidation notamment) et à des attributs de participation à la vie sociale (droit d'information sur les affaires sociales, droit de participer aux décisions collectives, droit de demander au gérant de provoquer une délibération des associés sur une question déterminée, droit au maintien dans la société, etc.).

En revanche, les parts sociales ne confèrent aux associés aucun droit de propriété sur les biens apportés ou acquis par la société, l'actif social appartenant exclusivement à la société.

Tout associé a le droit de participer aux décisions collectives (C. civ. art. 1844, al. 1). Aucune clause statutaire ou contractuelle ne peut limiter ce droit.

La consultation des associés est obligatoire dans quatre cas : pour statuer sur les comptes annuels ; pour décider une modification statutaire ; pour prendre une décision qui dépasse la compétence du gérant ; pour révoquer le gérant.

En principe, les décisions collectives sont prises en assemblée. Toutefois, les statuts peuvent prévoir qu'elles résulteront d'une consultation écrite (C. civ. art. 1853). Ce procédé permet de consulter les associés dont l'éloignement rend difficile la participation aux réunions. En revanche, comparativement à l'assemblée, il présente l'inconvénient de ne pas donner lieu à un échange de vues entre les associés au moment où ils doivent statuer sur les résolutions qui leur sont proposées. Les statuts peuvent limiter la possibilité de consultation par correspondance à certaines décisions (par exemple, toutes les décisions n'entraînant pas modification des statuts autres que l'approbation annuelle des comptes) ou prévoir le principe de la consultation écrite en laissant à la gérance, lors de chaque décision à prendre, le soin de choisir entre cette procédure et la réunion d'une assemblée.

Les décisions collectives peuvent aussi être prises par acte signé par tous les associés (C. civ. art. 1854). Ce procédé est d'ailleurs fréquemment employé dans les sociétés qui comptent peu d'associés. Il permet, en effet, de prendre une décision sans délai dès lors que tous les associés sont d'accord. Alors que la procédure de consultation écrite ne peut être utilisée que si elle est prévue par les statuts, la constatation des décisions collectives dans un acte signé par tous les associés est possible même en l'absence de toute disposition statutaire le permettant.

La tenue des assemblées suppose le respect d'un certain formalisme.

Une convocation doit en principe être adressée, quinze jours au moins avant la date de la réunion, par lettre recommandée à chacun des associés (Décret 78-704 art. 40, al. 1). La convocation peut toutefois être verbale, et même sans délai, pourvu que tous les associés soient présents ou représentés lors de la réunion (CA Paris 23-6-1998 n^o  97-15221 : RJDA 4/99 n^o  434).

La lettre de convocation doit indiquer la date, l'heure et le lieu de l'assemblée, ainsi que l'ordre du jour. Les questions inscrites à l'ordre du jour doivent être libellées de telle sorte que leur portée et leur contenu apparaissent clairement sans qu'il y ait lieu de se reporter à d'autres documents. Si l'ordre du jour n'est pas explicite, les délibérations prises par l'assemblée peuvent être annulées à la demande d'un associé. Ainsi jugé dans un cas où la convocation faisait état d'une modification des statuts, mais ne donnait pas la teneur de la modification proposée (CA Versailles 25-1-2002 n^o  00-4715 : RJDA 11/02 n^o  1158).

Les associés disposent, avant toute assemblée, d'un droit de communication sur les documents nécessaires à leur information, droit dont le non-respect est susceptible d'entraîner la nullité de l'assemblée.

Les consultations d'associés doivent faire l'objet de procès-verbaux établis sur un registre spécial tenu au siège de la société (Décret 78-704 art. 44 et 45).

Savoir

Le droit de vote est strictement personnel. Seul l'époux qui a la qualité d'associé participe au vote, que les parts sociales constituent des biens communs ou des biens propres ou personnels. Les associés peuvent toutefois se faire représenter par un mandataire si les statuts le permettent. La représentation d'un associé par son conjoint non associé est, en principe, soumise aux mêmes règles que la représentation par un tiers. Toutefois, de nombreux statuts, qui excluent le recours à un tiers non associé comme mandataire, accordent au conjoint un régime particulier et permettent qu'il soit choisi comme mandataire mais seulement par son époux ; il ne saurait donc être habilité à recevoir les pouvoirs d'autres associés.

Les associés fixent librement dans les statuts les règles de majorité applicables aux décisions collectives. Elles peuvent être les mêmes dans tous les cas ou différer selon la nature ou l'importance des décisions à prendre : par exemple, majorité simple pour les décisions ordinaires (50 % des voix plus une) et majorité renforcée pour celles qui entraînent une modification des statuts (par exemple 60 % ou 75 % des voix). Le calcul de la majorité peut s'effectuer en capital, en nombre d'associés (par tête), ou à la fois en nombre et en capital. Les statuts doivent aussi préciser si la majorité doit être appréciée en fonction de la totalité des associés ou en ne tenant compte que des associés présents (ou, si les statuts le permettent, représentés), ou même simplement par rapport aux voix exprimées.

En l'absence de clause particulière dans les statuts, les décisions sont prises à l'unanimité (C. civ. art. 1852), à l'exception de celles relatives à la nomination ou à la révocation du gérant, prises par des associés représentant plus de la moitié des parts sociales.

En tout état de cause, aucune décision augmentant les engagements d'un associé ne peut être prise sans le consentement de celui-ci (C. civ. art. 1836, al. 2).

Savoir

Chaque associé a vocation aux bénéfices réalisés par la société.

La part de chaque associé dans les bénéfices sociaux est fixée par les statuts. A défaut d'indication statutaire, elle est proportionnelle à sa part dans le capital social. Ainsi, l'associé qui détient 20 % du capital a vocation à 20 % des bénéfices, etc.

La décision d'affectation des bénéfices est prise par l'assemblée des associés. Juridiquement, le droit des associés aux dividendes ne prend naissance que le jour où l'assemblée décide leur mise en distribution, même si, fiscalement, les bénéfices réalisés par les sociétés non soumises à l'impôt sur les sociétés sont considérés comme acquis par les associés à la clôture de l'exercice (Cass. com. 14-12-2010 n^o  09-72.267 : RJDA 2/11 n^o  147).

Jugé qu'en participant à la décision collective de modifier temporairement la répartition statutaire des droits aux bénéfices entre associés, les parents qui ont accepté que leur part soit réduite, dans une proportion de 61 %, au profit de leurs enfants n'ont pas consenti à ces derniers une donation indirecte : les bénéfices réalisés par la société ne participant de la nature de fruits que lors de leur attribution sous forme de dividendes et les dividendes n'ayant pas d'existence juridique avant la constatation de l'existence de sommes distribuables par l'organe social compétent et la détermination de la part attribuée à chaque associé, les époux n'étaient titulaires d'aucun droit sur les dividendes attribués à leurs enfants et n'avaient pu consentir aucune donation de ceux-ci (Cass. com. 18-12-2012 n^o  11-27.745 : BRDA 1/13 n^o  3).

Toute personne régulièrement entrée dans la société a droit à la qualité d'associé et au maintien de cette qualité jusqu'à sa mort ou son retrait par cession ou rachat de ses parts sociales.

Toutefois, un associé peut être exclu de la société pour les causes et selon les modalités fixées par une clause des statuts à laquelle tous les associés ont adhéré. L'efficacité d'une clause statutaire d'exclusion dépend, pour une large part, du soin apporté à sa rédaction. Les associés doivent déterminer avec précision :

• les motifs d'exclusion (par exemple, l'inexécution de l'obligation d'apport) ;
• l'organe social habilité à statuer sur l'exclusion (le choix de l'assemblée générale extraordinaire est conseillé en raison de la gravité de la décision à prendre) ;
• la procédure à suivre (comment l'associé visé sera informé de la mesure envisagée contre lui, le délai dont il disposera pour préparer sa défense, les conditions dans lesquelles il pourra présenter ses explications, les modalités du vote, les formes et délai de notification à l'intéressé de la décision prise par l'assemblée) ;
• les conditions de remboursement des parts sociales de l'associé exclu. En pratique, le rachat devra être fait, soit par les autres associés, soit par un tiers agréé, soit, cas le plus fréquent, par la société elle-même au moyen d'une réduction de son capital social. Le prix de rachat sera, à défaut d'accord entre les parties et s'il n'est pas déterminé ou déterminable au regard des statuts, fixé par un expert (C. civ. art 1843-4, II issu de l'ord. 2014-863 du 31-7-2014 art. 37).

Les statuts peuvent fixer les conditions d'exercice du droit de retrait des associés. Ils peuvent prévoir que le retrait ne pourra intervenir qu'après un certain délai de présence dans la société (ce délai ne doit pas être tel qu'il aboutisse à une interdiction de retrait).

En l'absence de clause statutaire, le retrait d'un associé ne peut intervenir que s'il a été autorisé par une décision unanime des autres associés ou par une décision de justice (l'associé qui souhaite se retirer doit alors convaincre le juge qu'il a de « justes motifs » de vouloir quitter la société).

Le retrait s'effectue sous la forme d'une réduction du capital social réalisée par annulation des parts de l'associé qui se retire. Celui-ci a droit au remboursement de la valeur de ses droits sociaux et le prix de rachat des parts doit lui être payé comptant. En cas de contestation sur la valeur des parts, celle-ci est déterminée par un expert désigné par les parties ou, à défaut d'accord entre elles, par le président du tribunal.

Il est possible aussi de procéder à une attribution en nature, l'associé qui se retire pouvant, en échange de ses droits, soit reprendre ses apports, soit se faire attribuer d'autres biens sociaux.

Le refus systématique, par les associés majoritaires d'une société civile de participations, de distribuer des dividendes alors que rien ne justifie un tel refus constitue un juste motif de retrait des associés minoritaires (Cass. 1^e  civ. 13-4-1983 n^o  285 : BRDA 11/83 p. 12).

De même, constituent un juste motif de retrait d'un associé de société civile la privation de son droit de vote et l'absence de communication des informations auxquelles il a droit (CA Rouen 20-6-2001 n^o  99-4551 : RJDA 8-9/02 n^o  904).

Un associé égalitaire d'une société civile ayant pour objet l'acquisition et la gestion d'un immeuble a été autorisé à se retirer dans un cas où, d'une part, la société, créée vingt ans auparavant, avait remboursé l'intégralité des sommes empruntées pour l'achat de l'immeuble, n'avait pas d'autre passif et avait pour seule activité la gestion du bail des locaux qui venait d'être renouvelé pour neuf ans et, d'autre part, l'intéressé, associé depuis la création de la société, était âgé de 67 ans et dans l'impossibilité d'exercer une activité professionnelle en raison de son état de santé, était titulaire d'une pension de retraite modeste et n'avait pu retirer aucun revenu de son investissement dans la société, les bénéfices étant systématiquement mis en réserves (CA Paris 29-5-2007 n^o  06-4408 : RJDA 2/08 n^o  164).

Doit être accueillie la demande de retrait de deux associés d'une SCI familiale lorsque, depuis le décès du père fondateur de la société, aucune assemblée générale n'a été tenue et aucun acte de gestion n'a été accompli, aucune entente n'existant plus entre les associés sur les décisions à prendre en vue de l'administration ou même de l'entretien courant de la propriété constituant l'unique actif de la SCI, cette situation caractérisant la perte de tout affectio societatis (Cass. 3^e  civ. 28-3-2012 n^o  10-26.531 : RJDA 7/12 n^o  691).

Un associé qui avait constitué avec son épouse - et les parents de celle-ci - une SCI pour détenir leur logement a été autorisé à se retirer de la société après leur divorce, l'ex-époux ayant perdu tout affectio societatis et n'ayant plus d'intérêt à demeurer dans la SCI dont le seul actif était occupé par son ex-épouse, sans que cette occupation ne soit génératrice d'aucun revenu pour la société qui devait en supporter les charges de propriété et sans que cette situation puisse évoluer dès lors que l'ex-époux était associé minoritaire (Cass. 3^e  civ. 11-2-2014 n^o  13-11.197 : BRDA 6/14 inf. 3).

Les cessions de parts sociales peuvent en principe intervenir dès l'immatriculation de la société. Lorsqu'une clause d'inaliénabilité temporaire est prévue dans les statuts, le titulaire des parts ne peut les céder qu'après l'expiration d'un certain délai après son entrée dans la société.

Si les parts constituent des biens de communauté, l'époux qui en est titulaire ne peut pas les vendre sans le consentement de son conjoint (C. civ. art. 1424), même si celui-ci n'a pas revendiqué la qualité d'associé lors de l'achat ou de la souscription des parts (Cass. 1^e  civ. 9-11-2011 n^o  10-12.123 : RJDA 2/12 n^o  142). La cession opérée sans le consentement du conjoint est nulle, même à l'égard d'un acquéreur de bonne foi. L'époux peut néanmoins être autorisé en justice à conclure seul la vente si son conjoint est hors d'état de manifester sa volonté ou si son refus n'est pas justifié par l'intérêt de la famille (C. civ. art. 217).

Si les parts sont des biens propres ou personnels, l'époux associé peut les vendre librement, sauf si la société est propriétaire du logement familial. En effet, aux termes de l'article 215, al. 3 du Code civil, « les époux ne peuvent l'un sans l'autre disposer des droits par lesquels est assuré le logement de la famille ». La cession d'une participation dans la société civile constituée pour détenir ce logement exige donc le consentement du conjoint, à tout le moins lorsqu'elle est de nature à donner aux acquéreurs la majorité des droits dans la société (ou même une minorité de blocage). Dans ce cas en effet, une mésentente entre associés pourrait, à terme, aboutir à priver la famille de son logement, ce que visent à prévenir les dispositions précitées.

En principe, toute cession de parts, même entre associés ou conjoints, est soumise à agrément, à l'exception des cessions entre ascendants et descendants qui n'ont pas à être agréées (C. civ. art. 1861, al. 1 et 2).

Mais les statuts peuvent aménager cette règle. Ils peuvent écarter la libre cessibilité des parts entre ascendants et descendants en prévoyant que de telles cessions seront soumises à agrément. Les statuts peuvent par ailleurs dispenser d'agrément les cessions consenties à des associés ou à leurs conjoints. En revanche, les statuts ne sauraient écarter l'agrément pour des personnes autres que les associés ou les conjoints de ceux-ci.

Dans le silence des statuts, l'agrément requiert l'unanimité des associés, et le cédant participe au vote. Mais les statuts peuvent définir d'autres règles et prévoir que l'agrément sera donné à la majorité qu'ils déterminent. Les statuts peuvent également confier au gérant le soin de statuer sur l'agrément, ce qui lui confère le pouvoir de décider seul de l'opportunité de faire entrer de nouveaux associés dans la société. Dans un tel cas, le gérant peut valablement agréer la cession de ses propres parts, aucune disposition légale ou statutaire ne lui imposant de soumettre cette cession à l'agrément de l'assemblée générale (Cass. 3^e  civ. 17-1-1996 n^o  76 : RJDA 6/96 n^o  797).

La responsabilité des associés à l'égard des tiers est illimitée : les associés répondent indéfiniment des dettes sociales (C. civ. art. 1857). A condition d'avoir d'abord vainement poursuivi la société, les créanciers sociaux pourront saisir les biens personnels des associés. Cependant, ils devront diviser leurs poursuites : chaque associé n'est responsable qu'en proportion des droits qu'il détient dans le capital de la société. Par exemple, le créancier d'une société civile constituée entre trois associés à parts égales ne pourra poursuivre chaque associé que pour un tiers de sa créance.

L'associé qui se retire de la société reste tenu vis-à-vis des tiers des dettes sociales devenues exigibles avant son retrait.

En cas de décès d'un associé, ses héritiers devenus associés ne sont tenus indéfiniment à l'égard des tiers des dettes de la société que dans la double proportion de leur part dans le capital social et de leurs droits respectifs dans la succession (Cass. 1^e  civ. 1-7-2003 n^o  882 : RJDA 11/03 n^o  1086). Par exemple, si un des trois associés ayant constitué la société civile vient à décéder, laissant deux héritiers se partageant la moitié de ses parts, un créancier social pourra poursuivre chacun des deux associés initiaux au paiement du tiers de sa créance et chacun des héritiers pour la moitié du tiers restant, soit pour 1/6^e  de sa créance.

La gestion du patrimoine de la société est assurée par le gérant, qui en est le représentant légal, sous le contrôle de l'assemblée générale des associés. Le gérant peut être un tiers mais, le plus souvent, il est choisi parmi les associés de la société.

La gérance peut être assurée par plusieurs personnes, le nombre des gérants étant fixé librement dans les statuts.

Quel que soit leur régime matrimonial, des époux peuvent, ensemble ou séparément, être gérants d'une société civile.

Le gérant peut être nommé dans les statuts ou par une décision collective des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (C. civ. art. 1846, al. 3). Les statuts peuvent aussi fixer des règles de majorité plus importantes pour la désignation du gérant : par exemple, 2/3, 3/4, voire l'unanimité.

La durée des fonctions du gérant est librement fixée par les associés, soit dans les statuts, soit lors de la nomination de l'intéressé. A défaut, le gérant est réputé nommé pour la durée de la société (C. civ. art. 1846, al. 4).

Sauf disposition contraire des statuts, le gérant peut être révoqué par une décision des associés représentant plus de la moitié des parts sociales (C. civ. art. 1851, al. 1). Le gérant, s'il est associé, peut participer au vote de la résolution concernant sa révocation ; il s'ensuit que s'il dispose de la majorité requise, ou même d'une simple minorité de blocage, il sera assuré de conserver ses fonctions, sauf pour les autres associés à demander sa révocation judiciaire (demande qui n'est recevable que si elle est fondée sur une cause légitime). Lorsque la révocation est décidée sans juste motif, elle peut donner lieu au versement de dommages-intérêts.

Les fonctions de gérant peuvent être exercées gratuitement ou, si les statuts le prévoient, être rémunérées.

Le gérant peut en principe accomplir tous les actes de gestion que demande l'intérêt de la société (C. civ. art. 1848, al. 1). Par « actes de gestion », on entend non seulement les actes d'administration mais aussi les actes de disposition dans la mesure où ceux-ci concernent l'exploitation de la société (par exemple, la vente d'actifs sociaux réalisée dans l'intérêt de la société et ne l'empêchant pas de poursuivre son activité telle que définie par l'objet social).

Les statuts peuvent prévoir des limites aux pouvoirs du gérant et imposer une autorisation préalable de la collectivité des associés pour la conclusion de certains contrats ou la réalisation d'opérations jugées trop importantes pour être laissées à sa seule initiative (emprunts autres que les crédits en banque, hypothèque sur les immeubles sociaux, vente de certains éléments de l'actif, engagements excédant une somme fixée dans les statuts, etc.). Lorsque de telles clauses existent, les statuts déterminent généralement les conditions d'habilitation du gérant à passer ces actes. S'ils ne le font pas, il faudra le consentement de tous les associés (C. civ. art. 1852).

Si le gérant viole une clause restreignant ses pouvoirs ou agit au détriment de la société, les associés pourront lui demander réparation du préjudice subi de ce fait ; ils pourront aussi le révoquer et prétendre valablement que la méconnaissance des statuts constitue un juste motif le privant de tout droit à dommages-intérêts. En revanche, à l'égard des tiers, l'acte sera valable et pourra être opposé à la société dès lors qu'il entre dans son objet.

A l'égard des tiers, le gérant engage la société par tous les actes entrant dans l'objet social. Les clauses statutaires limitant ses pouvoirs sont inopposables aux tiers (C. civ. art. 1849, al. 1 et 3). Mais même lorsqu'elle entre dans l'objet social, une sûreté accordée au nom de la société en garantie d'une dette d'un associé n'est pas valable si elle est contraire à l'intérêt de la société (Cass. com. 23-9-2014 n^o  13-17.347).

Les actes conclus par le gérant qui n'entrent pas dans l'objet social n'engagent pas la société et celle-ci peut en demander la nullité (sauf lorsque ces actes ont été consentis avec l'accord unanime des associés : à la condition qu'ils ne portent pas atteinte à l'intérêt de la société, ils engagent alors valablement celle-ci).

L'interprétation de la clause statutaire définissant l'objet de la société donne parfois lieu à des analyses divergentes. En pratique, les rédacteurs des statuts devront veiller à définir le plus précisément possible l'objet social afin d'éviter toute ambiguïté sur l'étendue des pouvoirs du gérant et l'incertitude qui en résulte en cas de litige entre ce dernier et les associés.

Le gérant d'une société civile immobilière peut-il vendre un immeuble appartenant à la société ? Il a été jugé qu'avait le pouvoir de vendre le seul immeuble de la société le gérant d'une SCI dont l'objet était « la propriété, l'exploitation par bail ou location et la gestion de tous immeubles » (Cass. 3^e  civ. 18-12-2001 n^o  1822 : RJDA 4/04 n^o  436) ou encore « la propriété de tous biens immobiliers situés en France, ainsi que toutes opérations mobilières ou immobilières susceptibles d'en favoriser le développement immobilier » (Cass. com. 26-2-2008 n^o  06-21.744 : BPAT 3/08 inf. 108). Jugé à l'inverse que n'avait pas ce pouvoir le gérant d'une société dont l'objet était « la propriété, la gestion, l'exploitation par bail, location ou autrement d'immeubles » (Cass. 3^e  civ. 31-3-1999 n^o  644 : RJDA 6/99 n^o  674) ou encore « l'acquisition, la propriété, l'administration, la mise en location, la gestion et l'exploitation de tous immeubles (...) et généralement toutes opérations quelconques se rattachant directement ou indirectement à cet objet et toutes opérations immobilières quelconques concernant tous autres immeubles pourvu que les opérations ne modifient pas le caractère de la société » (Cass. 3^e  civ. 6-9-2011 n^o  10-21.815 : RJDA 1/12 n^o  66). La troisième chambre civile de la Cour de cassation a censuré un arrêt d'appel qui, pour juger que la vente d'un immeuble décidée par le seul gérant n'excédait pas l'objet social, avait retenu que celui-ci visait l'acquisition, la gestion et l'administration de tous biens mobiliers ou immobiliers dont la société pourrait devenir propriétaire ainsi que l'emprunt des fonds nécessaires à la réalisation de ces objectifs et plus généralement, la réalisation de toutes opérations se rattachant directement ou indirectement à cet objet, les associés n'ayant pas entendu donner une définition restrictive à cet objet et l'achat d'un immeuble par la société lui en conférant la propriété avec tous ses attributs, dont celui d'aliéner le bien : la Cour de cassation a au contraire jugé que la clause claire et précise définissant l'objet de la société n'englobait pas la vente des actifs sociaux (Cass. 3^e  civ. 23-10-2013 n^o  12-22.720 : BPAT 1/14 inf. 34).

Au vu de ces divergences d'interprétation, les rédacteurs des statuts auront intérêt à préciser clairement dans l'objet social que celui-ci inclut (ou non) et sous quelles conditions l'aliénation des immeubles.

Les sociétés civiles de patrimoine relèvent en général du régime dit des sociétés de personnes : les résultats réalisés par la société sont imposés à l'impôt sur le revenu entre les mains de ses associés personnes physiques, chacun en proportion de ses droits dans la société, même si ces résultats ne sont pas effectivement distribués (CGI art. 8).

Exceptionnellement, les sociétés civiles de patrimoine sont assujetties à l'impôt sur les sociétés. C'est le cas, soit de façon obligatoire si la société exerce une activité réputée commerciale sur le plan fiscal (comme la location meublée ou l'activité de marchand de biens), soit sur option de la société (CGI art. 206, 2 et 3).

Sauf assujettissement à l'impôt sur les sociétés, ce sont celles applicables au type d'activité exercé par la société : règles des revenus fonciers et des plus-values immobilières pour les sociétés civiles immobilières, règles des revenus de capitaux mobiliers et des plus-values boursières pour les sociétés civiles de portefeuille.

En règle générale, la détention d'un patrimoine à travers une société civile créée pour le gérer ne modifie pas les règles applicables à la détermination des revenus et des charges afférents à ce patrimoine. Il en résulte, par exemple, que la détention d'un portefeuille de valeurs mobilières à travers une société ne permet pas de déduire les intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de ces valeurs mobilières. En revanche, les frais de garde des titres en portefeuille sont déductibles dans les conditions de droit commun.

De la même façon, une SCI constituée pour gérer un patrimoine immobilier ne peut déduire que les charges qu'un propriétaire direct serait lui-même autorisé à déduire. Si elle donne en location un immeuble dont elle est propriétaire, la société peut déduire les charges de nature foncière correspondantes (intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition ou les travaux effectués sur la propriété, dépenses d'entretien et de réparation, dépenses d'amélioration, primes d'assurances, frais de gestion, taxes foncières et taxes annexes, etc.). La réalisation d'un investissement immobilier en SCI peut bénéficier des dispositifs spéciaux prévus en faveur des logements donnés en location sous certaines conditions, tel le régime Duflot-Pinel. Enfin, les associés de la SCI peuvent bénéficier du régime du micro-foncier, à condition d'être par ailleurs directement propriétaires d'immeubles donnés en location nue, lorsque le montant total de leurs revenus fonciers bruts, incluant la quote-part leur revenant dans les revenus de la société civile, ne dépasse pas 15 000 € par an (CGI art. 32).

Lorsque la SCI ne perçoit aucun revenu (par exemple, société constituée pour détenir la résidence principale ou secondaire de ses associés), aucune charge n'est déductible. Le fait que le logement appartienne à une société civile ne fait cependant pas obstacle au bénéfice des crédits d'impôt pour dépenses liées à l'habitation principale (dépenses pour la transition énergétique de l'habitation principale notamment) pour l'associé qui occupe le logement et paie effectivement de telles dépenses.

La société doit en principe souscrire chaque année la déclaration de ses résultats, sur des imprimés appropriés : n^o  2072 pour les revenus fonciers, n^o  2561, 2561 bis, 2561 ter et 2561 quater pour les revenus mobiliers et cessions de valeurs mobilières, n^o  2074 et 2075 pour les cessions de titres et droits sociaux, n^o  2777 pour les produits soumis à prélèvement forfaitaire et aux prélèvements sociaux.

Lorsque le résultat dégagé par la société est un bénéfice, chaque associé en déclare sa quote-part dans le cadre de sa déclaration personnelle d'impôt sur le revenu (imprimé n^o  2042). De même lorsqu'il s'agit d'un déficit : chaque associé impute sa quote-part sur sa déclaration personnelle, dans les mêmes conditions que s'il avait constaté ce déficit en direct.

Les sociétés immobilières qui mettent leurs immeubles à la disposition gratuite de leurs associés ne sont tenues de souscrire une déclaration qu'au titre de l'année de leur constitution. Elles en sont dispensées au titre des années suivantes sous trois conditions (BOI-RFPI-CHAMP-30-20 n^o  240) :

• aucune modification ne doit intervenir dans la répartition du capital, la liste des immeubles dont la société est propriétaire et leurs conditions d'occupation ;
• la société ne perçoit aucun revenu, y compris des produits financiers ;
• aucune rémunération n'est versée aux associés, que ce soit en contrepartie d'un dépôt en compte courant ou d'une activité (gérance, notamment).

La réalisation par une société civile immobilière d'une plus-value sur cession d'immeuble entraîne des obligations particulières. Une déclaration n^o  2048 IMM doit en effet être souscrite par le gérant de la société ou par son mandataire. Cette déclaration doit être déposée, en simple exemplaire, au service de la publicité foncière à l'appui de la demande de publication, dans le mois qui suit la date de l'acte notarié constatant la vente. Elle mentionne le nom de tous les associés présents à la date de la vente et la quote-part leur revenant.

La déclaration doit être accompagnée du paiement de l'impôt : l'impôt est donc acquitté par la société elle-même, ce paiement étant libératoire de l'impôt sur le revenu afférent à la plus-value dû par les associés. En d'autres termes, il est demandé à la société de faire l'avance de l'impôt dont la charge incombe à ses membres. En pratique, le notaire chargé de la vente effectue généralement la déclaration et le paiement de l'impôt pour le compte de la société.

Les sociétés civiles de patrimoine sont autorisées à opter pour l'impôt sur les sociétés (IS). Cette option doit être signée dans les conditions prévues par les statuts ou, à défaut, par tous les associés. Elle doit être notifiée au service des impôts avant la fin du troisième mois de l'exercice au titre duquel la société souhaite être soumise pour la première fois à l'IS. Une fois exercée, l'option est irrévocable, aussi la décision d'opter doit-elle être bien pesée.

Dans le cadre de l'IS, les revenus imposables correspondent aux revenus acquis, qu'ils aient ou non été encaissés ; de façon symétrique, les charges déductibles correspondent aux charges engagées, qu'elles aient ou non été payées.

La société soumise à l'IS peut, en principe, déduire l'ensemble des intérêts des emprunts contractés dans le cadre de son activité. Elle peut déduire des amortissements sur les biens qui font partie de son actif immobilisé (immeubles, notamment). L'option pour l'IS permet également à la société de constituer, le cas échéant, des provisions pour dépréciation (dépréciation des immeubles ou des titres qu'elle détient) et des provisions pour charges (provisions pour travaux notamment). La société assujettie à l'IS peut enfin déduire les rémunérations versées à son gérant, même s'il est associé, pour autant que ces rémunérations correspondent à un travail effectif et ne soient pas exagérées (en contrepartie, le gérant associé est imposable sur cette rémunération, en principe dans la catégorie prévue à l'article 62 du CGI).

Le résultat ainsi déterminé est soumis à l'impôt sur les sociétés au taux réduit de 15 % lorsque les trois conditions suivantes sont réunies :

• le chiffre d'affaires annuel de la société n'excède pas 7 630 000 € ;
• le capital de la société est entièrement libéré ;
• le bénéfice imposable n'excède pas 38 120 €.

La fraction de bénéfice imposable supérieure à 38 120 € est imposée au taux normal de l'IS, soit 33,1/3 %.

Tant que la société ne distribue pas son résultat à ses associés, ceux-ci ne subissent aucune imposition à leur niveau. L'option pour l'IS peut ainsi être particulièrement avantageuse en cas de réinvestissement des bénéfices dans la société, puisque ceux-ci ne supportent alors qu'un impôt à 15 % (33,1/3 % au maximum) alors que s'ils étaient imposés à l'impôt sur le revenu entre les mains des associés, leur taux d'imposition pourrait atteindre 45 % (taux actuellement le plus élevé du barème progressif), voire 48 % ou 49 % si on inclut la contribution exceptionnelle sur les hauts revenus, auquel s'ajoutent 15,5 % de prélèvements sociaux. Inversement, lorsque la société constate des déficits, ceux-ci restent bloqués à son niveau et ne pourront être utilisés que pour compenser des bénéfices ultérieurs de la société, sans pouvoir remonter aux associés.

Les bénéfices distribués par la société soumise à l'IS sont imposés entre les mains de ses associés dans la catégorie des revenus de capitaux mobiliers (avec le bénéfice de l'abattement de 40 %).

L'option pour l'IS produit d'autres conséquences qui ne doivent pas être négligées. Ainsi, toute plus-value réalisée par la société lors de la cession d'un élément de son actif est imposable selon le régime des plus-values professionnelles. Les exonérations qui existent en matière de plus-values privées (immobilières notamment) ne sont pas applicables, ce qui peut s'avérer particulièrement désavantageux. Des droits d'enregistrement sont par ailleurs exigibles sur les apports d'immeubles et de droits immobiliers consentis à la société (n^o 61099).

L'option pour l'impôt sur les sociétés est susceptible de modifier la fiscalité applicable à la cession des parts par l'associé de la société : alors que la cession des parts d'une société civile immobilière relève normalement des règles des plus-values immobilières, la cession des droits dans une société ayant opté pour l'IS relève des règles des plus-values boursières.

L'assujettissement à l'IS d'une SCI entraîne son assujettissement à la contribution sur les revenus locatifs (CRL). Cette contribution, qui frappe les produits des locations portant sur des immeubles achevés depuis au moins 15 ans, est égale à 2,5 % des recettes nettes de la location perçues au cours de la période d'imposition (recettes retenues comme en matière de revenus fonciers).

Attention

Alors que les sociétés civiles soumises à l'impôt sur les sociétés, de plein droit ou sur option, sont tenues aux mêmes obligations comptables que les entreprises industrielles et commerciales, les sociétés civiles relevant du régime fiscal des sociétés de personnes ne sont en principe tenues à aucune obligation comptable particulière.

Toutefois, la plupart des statuts de sociétés civiles imposent la tenue d'une comptabilité. Par ailleurs, la tenue d'un minimum de comptabilité résulte des obligations envers les associés et l'administration fiscale.

Ainsi, le gérant doit rendre compte de sa gestion aux associés au moins une fois dans l'année, au moyen d'un rapport écrit d'ensemble sur l'activité de la société au cours de l'année écoulée comportant l'indication des bénéfices réalisés ou prévisibles et des pertes encourues ou prévues (C. civ. art. 1856). De même, les associés ont le droit d'obtenir, au moins une fois par an, communication des livres et documents sociaux, et de poser par écrit des questions sur la gestion sociale auxquelles il doit être répondu par écrit dans le délai d'un mois (C. civ. art. 1855). Seule la tenue d'une comptabilité fiable permet par ailleurs de suivre les droits de chacun des associés dans l'actif net de la société ainsi que les créances ou dettes de chacun envers la société, notamment en cas de cession de parts, de retrait ou de décès d'un associé.

Enfin, en matière fiscale, le résultat déclaré par la société civile doit pouvoir être justifié par la présentation de tous documents appuyés de pièces justificatives.

En pratique, la tenue d'une comptabilité de caisse (avec enregistrement journalier des recettes encaissées et des dépenses payées) est privilégiée dans les petites sociétés familiales réalisant peu d'opérations : elle est moins lourde à gérer et permet de passer rapidement du résultat comptable au résultat fiscal.

Les règles générales de détermination des revenus fonciers et des revenus de capitaux mobiliers sont en effet fondées sur les principes de la comptabilité d'encaissement : déclaration des recettes perçues et des dépenses payées. Pour passer du résultat net encaissé au résultat fiscal, il convient simplement, à la fin de l'année, de réintégrer certaines dépenses qui ont été enregistrées dans les comptes mais que la loi fiscale n'admet pas en déduction. Ainsi en est-il :

• des dépenses correspondant à des travaux de construction, de reconstruction ou d'agrandissements des immeubles ;
• des taxes d'urbanisme ;
• des droits d'enregistrement ;
• des intérêts des emprunts contractés pour l'acquisition de valeurs mobilières, des frais de courtage, des frais d'abonnement à des revues financières.

Le prix d'achat des immeubles et des titres et valeurs du portefeuille ne peut pas non plus être déduit.

Même si elle n'y est pas obligée, rien n'empêche la société civile d'établir un compte de résultat et un bilan selon les règles de la comptabilité commerciale. Cela peut s'avérer très utile dans certaines circonstances, notamment en cas de recours à l'emprunt, pour rassurer les banques, mais aussi pour optimiser une transmission, en utilisant certaines options comptables telles que la pratique d'amortissements (non déductibles des revenus fonciers) ou la mise en réserve du résultat comptable.

M. Lecompte constitue avec ses enfants une SCI à laquelle il apporte un immeuble d'une valeur de 500 000 €, puis donne à ses enfants la nue-propriété des parts sociales dont il conserve l'usufruit. Chaque année, les revenus de l'immeuble (loyers) s'élèvent à 25 000 € et les charges (hors amortissements) à environ 10 000 €. Le résultat annuel de la société, qui revient en principe à M. Lecompte, est donc de 15 000 €. Sur ces 15 000 €, M. Lecompte n'a besoin que de 5 000 € : restent 10 000 €, laissés chaque année sur son compte courant dans la société. Au décès de leur père, les enfants seront taxés sur les sommes inscrites à ce compte qui fera partie de la succession. La comptabilisation d'un amortissement de 10 000 € par an (en retenant un taux d'amortissement de 2 % : 500 000 € × 2 % = 10 000 €) permet précisément d'éviter la constitution de ce compte courant et la taxation au décès.

Un résultat similaire peut être obtenu avec la mise en réserve, chaque année, des 10 000 € dont M. Lecompte n'a pas la nécessité : les sommes portées à un compte de réserve ouvert au passif du bilan de la société (qui viennent augmenter ses capitaux propres) seront transmises aux enfants nus-propriétaires des parts sans coût fiscal au décès de leur père usufruitier.

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