Comment créer une société civile de patrimoine ?
Le contrat de société doit être établi par écrit. Cet écrit, qui constate le pacte social, correspond aux statuts de la société.
Le contrat de société doit être établi par écrit (C. civ. art. 1835). Cet écrit, qui constate le pacte social, correspond aux statuts de la société.
En principe, les statuts peuvent être établis par acte sous signature privée ou par acte notarié.
En pratique, l'intervention d'un notaire apparaît indispensable dans un certain nombre de cas.
Elle est obligatoire lorsque les statuts constatent l'apport d'un immeuble ou d'un droit au bail sur un immeuble d'une durée supérieure à 12 ans et, d'une manière générale, chaque fois qu'il y a lieu à publicité foncière (C. civ. art. 710-1).
Lorsque de futurs héritiers de l'un des fondateurs participent à la constitution de la société, la rédaction des statuts par acte notarié est fortement conseillée pour écarter toute suspicion de libéralité chez les autres héritiers. Tel pourrait être le cas, par exemple, lorsqu'une société est constituée entre des parents et certains seulement de leurs enfants. En effet, si cet avantage était prouvé, les bénéfices retirés par l'héritier de son association avec le défunt seraient considérés comme une donation indirecte faite du vivant du donateur ; ils devraient alors être rapportés à la masse successorale et pris en compte pour la détermination de la part revenant à chaque héritier. Attention toutefois : même si les statuts sont rédigés par acte notarié, le rapport à la masse successorale sera dû s'il apparaît que la société a été constituée avec l'intention de porter atteinte aux droits des héritiers qui ne sont pas associés (par exemple, une répartition des bénéfices non proportionnelle aux apports et qui avantagerait les héritiers associés).
Lorsque le recours à l'acte notarié n'est pas obligatoire, les statuts peuvent être établis sur papier libre. Ils peuvent être écrits à la main, dactylographiés ou imprimés. Il faut laisser un espace suffisant (par une marge à gauche ou en bas) pour permettre, le cas échéant, aux associés de faire des renvois si une erreur a été commise. Chaque page est numérotée et revêtue de la signature abrégée (paraphe) de chacun des associés. Chaque original doit être signé par les associés (ou leurs mandataires).
Il doit être dressé autant d'exemplaires qu'il est nécessaire pour le dépôt d'un original au siège social et l'exécution des diverses formalités requises. Le dépôt d'un original des statuts en annexe au registre du commerce et des sociétés lors de l'immatriculation de la société n'est pas nécessaire lorsque la société demande son immatriculation par voie électronique : les statuts peuvent alors être fournis en copie (C. com. art. R 123-77 al. 1). Il suffit donc en principe aux associés de signer un original, des originaux supplémentaires devant toutefois être prévus lorsque l'accomplissement d'autres formalités le nécessite (notamment, en cas d'apport d'immeuble ou de droits sociaux).
Le gérant doit remettre une copie certifiée conforme des statuts à chaque associé.
Doivent être indiqués dans les statuts : la forme de la société, son objet, sa dénomination, sa durée, le siège social, le capital social, les apports de chaque associé et les modalités de fonctionnement de la société (C. civ. art. 1835).
Un modèle de statuts est donné en annexe no 61190.
C'est celle de la société civile régie par les dispositions des articles 1845 et suivants du Code civil.
La détermination de l'objet social revêt une très grande importance, car c'est à partir de l'objet fixé dans les statuts que s'apprécieront notamment l'étendue des pouvoirs du gérant à l'égard des tiers et la nécessité d'une modification statutaire en cas de changement d'activité. Toute l'habileté consiste à trouver une formulation qui ne soit ni trop large ni trop restrictive. En réalité, la détermination de l'objet dépendra de la volonté des associés et du but assigné à la société. S'agit-il de gérer et préserver tel immeuble qui doit absolument rester dans la famille ? Alors l'objet visera précisément cet immeuble. S'agit-il de mettre en place une structure efficace de gestion d'un patrimoine à la composition duquel les associés ne sont pas attachés ? Alors l'objet pourra viser l'acquisition, l'administration et la gestion de tous immeubles ou droits immobiliers (ou mobiliers). S'agit-il de créer la structure la plus active possible ? Alors l'objet social pourra être très large et défini sur le modèle donné au no 61190 (art. 2).
Elle peut être directement tirée de l'objet social (« Société civile immobilière du 4 rue Hector Talvart »), comporter le nom des associés ou être purement fantaisiste, pourvu qu'elle ne porte pas atteinte aux droits des tiers. Les fondateurs ont intérêt à vérifier auprès de l'Inpi que le nom choisi n'est pas déjà pris.
La durée maximale de la société est de 99 ans (C. civ. art. 1838). C'est la durée généralement retenue dans les statuts. La durée choisie pourra être prolongée, avant la date d'expiration fixée, par une décision des associés prise dans les conditions prévues pour la modification des statuts.
Le plus souvent, il est fixé au lieu de l'immeuble dont la société a la jouissance privative en tant que propriétaire ou locataire. S'il s'agit d'un local d'habitation, il convient de s'assurer que la possibilité d'y installer le siège social n'est pas limitée ou interdite (par le contrat de bail ou le règlement de copropriété de l'immeuble notamment) et de tenir compte, le cas échéant, de certaines prescriptions administratives en matière d'urbanisme et de logement (autorisation préalable requise dans certaines communes).
Le siège social peut également être fixé au domicile du gérant. Si une disposition légale ou une stipulation contractuelle l'interdit (par exemple, une clause du bail ou du règlement de copropriété), le gérant est quand même autorisé à installer le siège social à son domicile, mais seulement à titre provisoire, pour une durée maximale de cinq ans à compter de l'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Avant de demander cette immatriculation, le gérant doit notifier par écrit à son bailleur ou au syndic de copropriété son intention de fixer provisoirement le siège social à son domicile.
Le siège social peut enfin être installé dans des locaux occupés en commun avec d'autres sociétés (moyennant un contrat de domiciliation qui doit être mentionné au registre du commerce et des sociétés), mais il ne doit pas s'agir d'une simple boîte aux lettres.
Le capital social est composé des apports en nature et des apports en numéraire que les associés promettent d'effectuer. Aucun capital minimum n'est exigé par la loi. Les statuts fixent donc librement son montant et les conditions de sa libération. Très souvent, les statuts laissent à la gérance le soin de fixer elle-même les dates et les montants des versements en fonction des besoins de la société.
Le capital social doit être divisé en parts sociales égales, c'est-à-dire de même valeur nominale (C. civ. art. 1845-1, al. 1). Aucun minimum ou maximum n'est fixé pour cette valeur nominale. Le plus simple est de retenir une valeur de 100 € par part.
Chaque associé doit faire un apport, c'est-à-dire transférer la propriété ou la jouissance d'un ou plusieurs biens en contrepartie duquel ou desquels il reçoit des parts de la société. Il n'est bien sûr pas nécessaire que les apports soient d'égale importance ou de même nature. Un associé peut apporter des biens de nature différente (immeuble et numéraire, par exemple).
L'apport de parts de sociétés en nom collectif à une société civile est à déconseiller car il ferait perdre à la société sa nature civile et la rendrait commerciale (quels que soient l'importance de la participation dans la société en nom collectif et l'objet de celle-ci), ce qui aurait pour effet de rendre les associés indéfiniment et solidairement responsables des dettes de la société sur leur patrimoine propre (les créanciers sociaux pourraient poursuivre un seul associé pour la totalité de la créance en saisissant ses biens personnels, sans avoir à diviser les recours entre chacun des associés).
Un époux peut librement devenir membre d'une société civile, en apportant des biens dont son régime matrimonial lui permet de disposer. Une telle décision ne doit cependant pas mettre en péril les intérêts de la famille : si tel était le cas, le juge aux affaires familiales, saisi par le conjoint, pourrait s'opposer à l'apport de certains biens à la société (C. civ. art. 220-1).
L'époux marié sous le régime de la séparation de biens ou de la participation aux acquêts reste propriétaire de ses biens personnels. Il est libre d'en disposer et peut donc les apporter à la société dont il devient associé. Toutefois, il ne peut pas, sans l'accord de son conjoint, apporter les droits par lesquels est assuré le logement de la famille, c'est-à-dire le droit de propriété ou le droit au bail sur la résidence principale ou encore, des parts ou actions donnant droit à l'utilisation ou à la propriété de la résidence principale (C. civ. art. 215, al. 3).
L'époux marié sous un régime de communauté peut apporter sans l'accord de son conjoint les biens qui lui sont propres, c'est-à-dire, pour l'essentiel : les biens dont il était propriétaire avant le mariage ; les biens reçus par héritage, donation ou testament, sauf si la donation ou le testament a prévu que le bien serait commun (clause dite d'entrée en communauté) ; les biens qui se rattachent à des biens propres (par exemple, constructions faites sur un terrain détenu en propre) ; les biens acquis pendant le mariage et dont le prix a été en majeure partie financé avec de l'argent personnel, à condition que l'acte d'achat comporte une déclaration d'emploi (bien directement acheté avec de l'argent personnel) ou de remploi (bien acheté avec le produit de la vente d'un bien propre). Par exception, l'époux ne peut pas, sans l'accord de son conjoint, apporter les droits par lesquels est assuré le logement de la famille.
L'époux marié sous un régime de communauté qui souhaite apporter en société un bien commun doit en informer son conjoint et justifier de cette information dans l'acte d'apport (C. civ. art 1832-2). A cette occasion, le conjoint peut, s'il le souhaite, revendiquer la qualité d'associé pour la moitié des parts souscrites. Ce droit de revendication peut être exercé jusqu'à la dissolution de la communauté. En cas de divorce, il peut être exercé jusqu'à la date à laquelle le jugement de divorce passe en force de chose jugée et donc, même après la date à laquelle le divorce prend effet entre les époux en ce qui concerne leurs biens (Cass. com. 14-5-2013 no 12-18.103 : BPAT 4/13 inf. 153). Si les statuts de la société prévoient un agrément pour l'entrée des nouveaux associés, la revendication lors de l'apport dispense le conjoint exerçant ce droit de demander un agrément, l'agrément de l'un des époux valant pour les deux. En revanche, l'agrément du conjoint sera nécessaire si sa revendication a lieu ultérieurement. Si le conjoint dûment informé déclare par écrit qu'il ne revendique pas la qualité d'associé, sa renonciation est définitive et il ne peut ensuite se rétracter.
Enfin, dans certains cas, l'information du conjoint n'est pas suffisante et il faut aussi son accord. Il en est ainsi notamment pour l'apport des biens de communauté suivants :
- immeubles ou droits sociaux non négociables : parts de sociétés civiles ou de SARL, notamment (C. civ. art. 1424) ;
- droits par lesquels est assuré le logement familial (C. civ. art. 215, al. 3) ;
- biens quelconques lorsque le contrat de mariage contient une clause d'administration conjointe (C. civ. art. 1503).
Les statuts fixent les pouvoirs du ou des gérants (qui peuvent d'ailleurs être désignés statutairement), les modalités de consultation des associés, les règles de quorum et de majorité aux assemblées, les conditions d'agrément de nouveaux membres en cas de cession de parts, les modalités d'exercice du droit de retrait et d'exclusion des associés. Une grande liberté est laissée en la matière aux associés.
Sur ces questions, voir nos 61120
Depuis le 1er juillet 2015, l'obligation d'enregistrer les statuts auprès du service des impôts dans le mois suivant leur rédaction est supprimée. Autrement dit, les actes constatant la création d'une société ne sont plus soumis à la formalité de l'enregistrement (CGI art. 635, 1-5o modifié par la loi 2014-1545 du 20-12-2014 art. 24, II).
Lorsque l'acte constitutif de la société constate des apports immobiliers, il est soumis à la formalité de publicité foncière.
Après la signature des statuts, il faut procéder aux formalités de publicité suivantes :
- insertion d'un avis de constitution dans un journal d'annonces légales ;
- dépôt du dossier d'immatriculation de la société au registre du commerce et des sociétés. Le dépôt est effectué auprès du centre de formalités des entreprises (CFE) créé par le greffe du tribunal de commerce ou de grande instance dont dépend le siège social. Le CFE permet à la société de souscrire en un lieu unique et au moyen d'un seul document les diverses déclarations administratives auxquelles elle est tenue à sa création. La déclaration au centre vaut notamment déclaration d'existence au service des impôts. Elle peut être effectuée par voie électronique auprès du guichet unique de création d'entreprise (accessible sur le site www.guichet-entreprises.fr) ou sur le site Internet du centre compétent si celui-ci s'est doté des équipements techniques permettant la transmission électronique des données (par exemple, www.cfe.ccip.fr pour le CFE tenu par la chambre de commerce de Paris).
Une insertion au Bulletin officiel des annonces civiles et commerciales (Bodacc) est également requise mais elle est à la charge du greffier du tribunal auquel le CFE transmet le dossier.
La plupart des journaux d'annonces légales disposent de collaborateurs spécialisés qui peuvent accomplir pour votre compte l'ensemble des formalités pour un coût relativement modéré (comptez généralement entre 500 € et 800 €).
Aucun délai n'est prescrit pour la réalisation de ces formalités (la déclaration d'existence au service des impôts doit toutefois être souscrite dans le délai de trois mois à compter de la constitution de la société si celle-ci relève du régime fiscal des sociétés de personnes, dans le délai d'un mois si elle opte pour l'impôt sur les sociétés). Mais comme la société n'acquerra la personnalité morale - et ne sera donc en état de fonctionner régulièrement - qu'à dater de son immatriculation, il convient de les effectuer le plus rapidement possible.
Le montant des droits d'enregistrement exigibles varie selon que les apports sont purs et simples, à titre onéreux ou mixtes.
Les apports purs et simples sont ceux en contrepartie desquels l'apporteur reçoit des droits sociaux (parts sociales).
Les apports sont dits à titre onéreux lorsqu'ils sont rémunérés par un équivalent ferme et actuel, définitivement acquis à l'apporteur et par conséquent soustrait aux risques sociaux (par exemple : remise d'espèces ou prise en charge par la société d'un passif incombant à l'apporteur). Dans ce cas, l'associé ne fait pas une véritable mise sociale : son apport a le caractère d'une vente faite à la société.
Un apport est mixte lorsqu'il est rémunéré, partie au moyen de la remise de parts sociales (apport pur et simple), partie par un avantage soustrait aux aléas sociaux (apport à titre onéreux).
Sont exonérés de droits les actes constatant les apports purs et simples réalisés à l'occasion de la constitution d'une société non passible de l'impôt sur les sociétés (ce qui est généralement le cas des sociétés civiles de patrimoine), quels que soient les biens apportés : espèces, immeubles, droits immobiliers, droits sociaux, valeurs mobilières, créances, etc. (CGI art. 810 bis).
Les apports purs et simples consentis par une personne physique à une société passible de l'impôt sur les sociétés sont exonérés de droits d'enregistrement lorsqu'ils portent sur des espèces, des créances, des valeurs mobilières ou des droits sociaux. Ils sont assujettis à un droit de mutation au taux global de 5 % lorsqu'ils portent sur un immeuble, sur des biens assimilés (actions ou parts d'une société immobilière transparente ou conférant à leur possesseur le droit à la jouissance d'immeubles ou de fractions d'immeubles), ou sur des droits immobiliers : usufruit, nue-propriété, droits d'usage et d'habitation, servitudes réelles (CGI art. 809, I-3o et CGI810, III).
Leur régime fiscal diffère selon qu'ils ont pour objet des immeubles ou d'autres biens. En revanche, il n'y a pas lieu de distinguer selon que la société bénéficiaire de l'apport est ou non passible de l'impôt sur les sociétés.
Les apports d'immeubles ou de droits immobiliers sont soumis à une taxation spécifique au taux global de 5 % (CGI art. 683 bis).
Les apports ayant pour objet des biens autres que des immeubles sont soumis aux droits de mutation ordinaires selon la nature des biens apportés. Ainsi, les apports d'actions sont en principe taxés au taux de 0,1 %, sans abattement (CGI art. 726, I-1o ), tandis que les apports de parts sociales (titres détenus dans des sociétés dont le capital n'est pas divisé en actions) sont taxés au taux de 3 %, après application d'un abattement égal pour chaque part apportée au rapport entre 23 000 € et le nombre total de parts de la société (CGI art. 726, I-1o bis). Par exemple, si un associé apporte 200 parts d'une société dont le capital est divisé en 500 parts sociales pour une valeur d'apport de 20 000 €, les droits seront calculés sur la base de : 20 000 € - (23 000 € × 200/500) = 10 800 €. Lorsque les titres apportés (qu'il s'agisse d'actions ou de parts sociales) sont ceux d'une société à prépondérance immobilière non cotée, l'apport est taxé à un droit de 5 % sans abattement (CGI art. 726, I-2o ).
Les apports d'espèces et de créances ne sont pas taxés.
Les apports mixtes sont soumis :
- au régime des apports purs et simples, pour la partie rémunérée par des parts de la société bénéficiaire des apports ;
- au régime des apports à titre onéreux pour la partie rémunérée par une contrepartie soustraite aux risques sociaux.
Les parties sont libres de déclarer quels sont, parmi les biens apportés, ceux qui constituent un apport pur et simple et ceux qui doivent être considérés comme apportés à titre onéreux (BOI-ENR-AVS-10-30 no 20). Elles ont tout intérêt à utiliser cette faculté, en rangeant dans la seconde catégorie les biens dont la vente est la moins lourdement taxée. A défaut, l'administration procéderait (ce qui serait plus coûteux) à une imputation proportionnelle sur les biens de chaque nature apportés par l'intéressé.
Deux associés A et B constituent une SCI non passible de l'impôt sur les sociétés.
A apporte des espèces pour 30 000 € : il s'agit d'un apport pur et simple exonéré de droits.
B apporte un immeuble d'une valeur de 100 000 € et des créances pour 20 000 €, à charge pour la société de payer un passif (contracté pour l'acquisition de l'immeuble) de 15 000 €. Il s'agit d'un apport mixte : à titre pur et simple pour 105 000 € et à titre onéreux pour 15 000 €.
Hypothèse 1 : imputation des apports à titre onéreux réglée par les parties
Dès lors que l'acte précise que le passif s'impute en priorité sur les créances, les apports de l'associé B sont considérés comme faits :
- à titre onéreux à concurrence d'une partie des créances, soit 15 000 € (exonération de droit) ;
- à titre pur et simple pour le surplus de la valeur des créances (5 000 €) et pour la valeur de l'immeuble (100 000 €) (exonération de droit).
Hypothèse 2 : application de la règle de l'imputation proportionnelle (en l'absence de précision portée dans l'acte)
Dans ce cas, le passif de 15 000 € est imputé à hauteur de 20/120e (2 500 €) sur les créances et de 100/120e (12 500 €) sur l'immeuble. Dès lors, les apports de B sont considérés comme faits :
- à titre onéreux à concurrence d'une partie des créances, soit 2 500 € (exonération de droit) et sur l'immeuble à hauteur de 12 500 € (taxation au taux de 5 %, soit 625 €) ;
- à titre pur et simple pour le surplus de la valeur de l'immeuble (87 500 €) et le surplus de la valeur des créances (17 500 €) (exonération de droit).
Les apports en nature étant fiscalement assimilés à une cession, qu'ils soient purs et simples ou à titre onéreux, ils peuvent entraîner, comme une vente ordinaire, la taxation d'une plus-value égale à la différence entre, d'une part, la valeur réelle des droits sociaux remis en contrepartie du bien apporté, éventuellement majorée des espèces reçues ou du passif transmis à la société, et, d'autre part, la valeur pour laquelle le bien est entré dans le patrimoine de l'apporteur (prix d'acquisition du bien ou valeur vénale de ce bien au jour de la mutation à titre gratuit en cas d'acquisition par voie de succession ou de donation).
La plus-value consécutive à un apport en société de biens ou de droits immobiliers est en principe déterminée et imposée - ou exonérée - selon les règles des plus-values immobilières des particuliers (CGI art. 150 U s.).
La plus-value est exonérée notamment lorsque l'opération porte sur la résidence principale de l'apporteur ou que l'immeuble a été détenu pendant un certain délai avant d'être apporté à la société : par le jeu de l'abattement prévu à l'article 150 VC, I du CGI, la plus-value est exonérée d'impôt sur le revenu lorsque l'apporteur détient l'immeuble depuis plus de 22 ans (l'exonération des prélèvements sociaux n'est, elle, acquise qu'après 30 ans de détention).
Lorsque la plus-value ne bénéficie d'aucune exonération, l'opération d'apport présente l'inconvénient de déclencher une imposition qui peut être substantielle alors que l'apporteur n'en aura retiré aucune liquidité. L'imposition est établie au taux proportionnel de 19 %. A cette imposition s'ajoute, pour les plus-values supérieures à 50 000 €, une taxe comprise entre 2 % et 6 % en fonction du montant de la plus-value imposable (CGI art. 1609 nonies G). Compte tenu des prélèvements sociaux (15,5 %), le taux d'imposition global s'échelonne de 34,5 % à 40,5 %.
Lorsque l'apport porte sur des valeurs mobilières cotées ou non cotées, des titres assimilés ou des droits sociaux, ce sont en principe les règles d'imposition des plus-values boursières qui s'appliquent (CGI art. 150-0A s.).
La plus-value réalisée est imposée au barème progressif de l'impôt sur le revenu, après application d'un abattement pour durée de détention lorsque les titres apportés ont été détenus pendant un certain délai avant l'opération (CGI art. 150-0 D, 1 ter et 1 quater). A l'impôt sur le revenu s'ajoutent les prélèvements sociaux (au taux de 15,5 %). Lorsque l'apport porte sur des titres de sociétés passibles de l'impôt sur les sociétés représentatifs d'une participation supérieure à 25 %, l'administration fiscale considère que la plus-value ne peut pas bénéficier de l'abattement « renforcé » prévu pour les cessions à l'intérieur du groupe familial, même si la société bénéficiaire de l'apport est une société civile de « famille » (BOI-RPPM-PVBMI-20-30-20 no 70).
A noter qu'un mécanisme de report d'imposition existe pour les opérations d'apport de tels biens en société, mais uniquement si la société civile a opté pour son assujettissement à l'impôt sur les sociétés (CGI art. 150-0 B ter).
Il est important de savoir, dans la perspective de constitution d'une société civile de patrimoine, que l'acquisition d'un logement dans le cadre d'une SCI ne permet pas aux associés de bénéficier des droits à prêts acquis personnellement dans un plan d'épargne logement.
Par ailleurs, l'associé ne bénéficie pas de la protection offerte par la loi aux particuliers qui acquièrent en direct un logement. Ainsi, les règles qui protègent l'emprunteur non professionnel qui sollicite un prêt pour financer l'achat d'un immeuble d'habitation ne s'appliquent pas en cas d'acquisition du logement par une société dont l'objet social est de procurer des immeubles ou fractions d'immeubles, en propriété ou en jouissance (Cass. 1e civ. 11-10-1994 no 92-20.563 : Bull. civ. I no 285). Jugé également que l'achat d'un immeuble à usage d'habitation par une SCI agissant dans le cadre de son objet social d'acquisition, administration et gestion par location ou autrement de tous immeubles et biens immobiliers n'ouvre pas droit au délai de réflexion et de rétractation accordé par la loi aux particuliers qui s'engagent dans l'achat d'un bien immobilier (Cass. 3e civ. 24-10-2012 no 11-18.774 : RJDA 1/13 no 26 ; Cass. 3e civ. 16-9-2014 no 13-20.002 : BRDA 19/14 no 13).
La réalisation d'un investissement locatif par l'intermédiaire d'une société civile qui achète (ou à laquelle est apporté) l'immeuble donné en location peut présenter des rigidités, en termes notamment de durée des baux et de droit à reprise du logement, qui ne doivent pas être négligées. Il en est ainsi lorsque les associés de la société ne sont pas tous parents ou alliés, ou le sont mais à un degré éloigné (au-delà des cousins germains). Dans ce cas en effet, la durée du bail conclu avec le locataire devra être d'au moins six ans et aucun congé pour reprise pour habiter ne pourra être donné (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 10, al. 1 et art. 13).
Lorsque la société est une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus (c'est-à-dire jusqu'aux cousins germains), le bail conclu avec le locataire doit avoir une durée d'au moins trois ans (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 10, al. 1 et art. 13). La société peut proposer un contrat d'une durée inférieure (mais d'au moins un an) si un événement précis justifie qu'elle reprenne le logement pour des raisons professionnelles ou familiales affectant l'un des associés ; le contrat doit alors indiquer l'événement et les raisons dont il s'agit, par exemple la reprise pour habiter d'un associé lors de son départ en retraite. Dans ce cas, deux mois avant le terme du bail, le gérant de la société doit confirmer la réalisation de l'événement (le bail prend alors fin à la date fixée) ou proposer le report du terme si cette réalisation est différée. Un seul report est possible. Lorsque l'événement ne s'est pas produit ou n'a pas été confirmé, le bail est réputé être de trois ans.
Lorsque le logement est la propriété d'une société civile de famille constituée exclusivement entre parents et alliés jusqu'au quatrième degré inclus, la société peut, au terme du bail, reprendre le logement pour y loger un de ses associés (Loi 89-462 du 6-7-1989 art. 13). En revanche, elle ne peut pas reprendre le logement pour y loger les proches des associés, notamment leurs enfants si ceux-ci ne sont pas eux-mêmes associés (Cass. 3e civ. 19-1-2005 no 03-15.922 : RJDA 4/05 no 365).
- Une SCI constituée entre conjoints peut conclure un bail d'habitation de trois ans avec les locataires des immeubles dont elle est propriétaire. Une SCI constituée entre concubins, même partenaires d'un Pacs, ne peut pas conclure de bail d'habitation d'une durée inférieure à six ans avec ses locataires.
- La durée minimale du contrat de bail est déterminée par la qualité du bailleur lors de l'entrée dans les lieux du locataire ou du renouvellement du contrat. Un changement parmi les associés de la SCI en cours de bail n'a pas d'effet sur la durée du bail ; il ne produira d'effet que lors de son renouvellement.
Lorsqu'un immeuble est apporté en société, la commune peut exercer son droit de préemption au moment de l'apport, tout comme elle est autorisée à le faire en cas de vente. Ainsi, sous peine de nullité, l'apport doit être précédé de l'envoi au maire de la commune concernée d'une déclaration d'intention d'aliéner.
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